Pihak yang sangat terkesan dari Bajet 2014 ini adalah golongan flippers. Mereka adalah golongan yang membeli hartanah untuk pulangan tunai dalam jangka pendek. Sebaik hartanah siap dibina atau apabila menerima kunci rumah, mereka akan menjualnya dengan segera.
Apakah RPGT?
Apakah mimpi ngeri di dalam Bajet 2014 itu? Mimpi ngeri yang dimaksudkan adalah kenaikan kadar cukai RPGT.
RPGT (Real Property Gain Tax) atau nama dalam Bahasa Melayunya Cukai
Keuntungan Harta Tanah (CKHT) adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan
Malaysia ke atas keuntungan daripada pelupusan harta tanah. Ia meliputi
keuntungan dari pelupusan rumah pangsa, rumah, kondominium, pangsapuri,
ladang, tanah kosong dan lain-lain termasuklah pelupusan syer dalam
Syarikat Harta Tanah.
Sebelum 1 April 2007, cukai RPGT dikenakan kepada semua pelupusan
hartanah di Malaysia. Namun Perdana Menteri pada masa itu iaitu Datuk
Seri Abdullah bin Ahmad Badawi telah mengecualikan cukai ini demi
merancakkan industri hartanah pada ketika itu.
Tempoh itu merupakan syurga kepada para flippers tadi. Mereka
bebas menjual beli hartanah dan memperoleh pendapatan tunai yang bebas
dari bayaran cukai, kecuali duti setem ke atas dokumen transaksi jual
beli sahaja.
Namun mulai 2010, cukai ini dikuatkuasakan semula pada kadar rata 5%
untuk hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 5 tahun dari tarikh
perolehan. Kadar ini kemudiannya dikaji semula dalam Bajet 2012.
Kadarnya dinaikkan ke 10% bagi hartanah yang dilupuskan kurang dari 2
tahun dan 5% bagi hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 3 hingga 5
tahun.
Bermula lah era ‘sore’. Pasaran hartanah sudah mula terjejas. Kadar
RPGT ditambah dengan margin pinjaman 70% untuk rumah ketiga dan ke atas
mula mencengkam.
Dalam Bajet 2013, kadar RPGT dinaikkan lagi untuk terus mengekang
harga hartanah. Untuk hartanah yang dilupuskan kurang dari 2 tahun dari
tarikh perolehan, kadar cukai yang dikenakan adalah sebanyak 15%
manakala bagi hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 3 – 5 tahun,
kadarnya adalah sebanyak 10%.
|
Tempoh perolehan
|
Sebelum 1 April 2007
|
1 April 2007 – 2009
|
2010 – 2011
|
2012
|
2013
|
| 2 tahun ke bawah |
30%
|
0%
|
5%
|
10%
|
15%
|
| 3 tahun |
20%
|
5%
|
10%
|
||
| 4 tahun |
15%
|
5%
|
10%
|
||
| 5 tahun |
5%
|
5%
|
10%
|
||
| 6 tahun ke atas |
5%
|
0%
|
0%
|
Jadual 1: Kadar RPGT sebelum tahun 2014
Pada tahun ini juga, Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta
mengumumkan bahawa bilangan transaksi jual beli hartanah menurun pada
tahun 2012 berbanding tahun 2011. Namun begitu, harga pasaran hartanah
tetap meningkat.
Melihat statistik yang dikeluarkan oleh JPPH ini, kerajaan merasakan
menaikkan RPGT dan mengekalkan margin pinjaman 70% merupakan langkah
yang berkesan dalam mengurangkan kegiatan spekulasi. Khabar angin mula
bertiup bahawa kadar ini akan dinaikkan lagi dalam masa terdekat.
Nah, dalam Bajet 2014, khabar angin menjadi khabar nyata. Flipper mula menepuk dahi. Kadar RPGT dinaikkan satu kali ganda. Lagi hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 3 tahun atau kurang, kadar
30% dikenakan. Bagi tahun keempat perolehan, kadarnya adalah 20% dan
bagi tahun kelima, kadarnya adalah 15%.
Bagi pemilik hartanah individu, tiada kadar cukai RPGT dikenakan bagi
tahun keenam atau lebih namun bagi pemilik yang terdiri dari syarikat,
mereka tetap dikenakan kadar rata 5%.
Manakala bagi pembeli yang terdiri dari bukan warganegara pula, kadar
rata dikenakan sebanyak 30% bagi hartanah yang dilupuskan dalam tempoh 5
tahun, dan 5% bagi hartanah yang dilupus selepas 5 tahun.
|
Tempoh perolehan
|
Individu
|
Syarikat
|
Bukan Warganegara
|
| 1 – 3 tahun |
30%
|
30%
|
30%
|
| Tahun ke 4 |
20%
|
20%
|
|
| Tahun ke 5 |
15%
|
15%
|
|
| Tahun ke 6 ke atas |
0%
|
5%
|
5%
|
Jadual 2: Kadar RPGT untuk tahun 2014
Apakah kesan RGPT pada pelaburan hartanah?
Nampaknya teknik flip atau beli dan cepat-cepat jual menjadi kurang
menarik berbanding sebelum ini. Bagi hartanah yang berpotensi menjana
keuntungan sekurang-kurangnya RM 100,000, kadar cukai sebanyak RM 30,000
atau RM 20,000 adalah satu amaun yang dirasakan sangat besar.
Maka, berkemungkinan besar, mereka akan mengubah strategi dari
beli-dan-jual kepada beli-dan-sewa dahulu. Mereka akan tunggu hingga
tamat tempoh 5 tahun, kemudian barulah menjualnya.
Biasanya, rumah bertanah akan mengambil masa 2 tahun untuk disiapkan
manakala hartanah strata mengambil masa hingga 3 tahun. Ini bermakna,
mereka hanya perlu bersabar dan menyewakannya untuk tempoh 2 – 3 tahun
sahaja sebelum menikmati keuntungan tunai dari kenaikan hartanah
tersebut.
Dari pemerhatian saya, lebih ramai rakyat Malaysia buka mata pada
pelaburan hartanah sejak tahun 2010. Hartanah dalam pembinaan menjadi
goreng pisang panas. Oleh yang demikian, mungkin hartanah mereka telah
pun siap dibina pada tahun ini dan mereka sudah mula menjualnya semula.
Melihat kepada Bajet yang baru diumumkan ini, dijangkakan banyak
hartanah ini akan dijual dengan segera sebelum 31 Disember ini supaya
mereka masih sempat menikmati kadar RPGT yang lebih rendah. Mungkin ada
yang sampai ke tahap terdesak sehingga sanggup menjualnya 10% di bawah
harga pasaran.
Situasi Pelaburan Hartanah Menjelang 2014
Bermulanya 2014, dijangkakan transaksi hartanah akan sedikit sunyi.
Ini kerana mereka yang membeli hartanah dalam pembinaan pada tahun 2011
ke atas akan menyimpannya dahulu.
Ini juga bermakna, harga hartanah di tahun hadapan akan lebih
terkawal. Ia mestilah pada harga yang boleh ditampung dengan kadar sewa
memandangkan pembeli terpaksa menyewakannya dahulu untuk beberapa tahun
sebelum menjualnya.
Namun begitu, kenaikan kadar RPGT ini tidak langsung memberi kesan
kepada pelabur hartanah yang berobjektifkan pendapatan sewaan dan juga
pelaburan jangka sederhana atau jangka panjang. Ia juga tidak memberi
kesan kepada pembeli rumah yang ingin tinggal sendiri di rumah tersebut. Ini kerana, golongan ini tidak akan menjual rumah tersebut atau memang merancang untuk menyimpannya untuk tempoh 5 ke 10 tahun.
Melihat kepada trend pasaran hartanah di tahun 2012, dijangkakan
harga hartanah akan terus naik meskipun jumlah transaksi berkurangan.
Ini kerana, harga hartanah bukan hanya bergantung kepada kegiatan
spekulasi tetapi juga dipengaruhi kenaikan harga tanah itu sendiri,
kenaikan harga bahan pembinaan dan keadaan ekonomi negara yang stabil.
Hanya bila keadaan ekonomi negara menjunam dengan teruk seperti di
tahun 1997 dan 1998 sahaja akan menyebabkan harga pasaran hartanah
jatuh. Ini kerana ramai orang diberhentikan pekerjaan atau kemerosotan
perniagaan menyebabkan mereka gagal membayar pinjaman bank.
Source : Majalah Niaga
